МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ СТОИМОСТИ ПРЕДМЕТА ПОДРЯДНЫХ ТОРГОВ
В СТРОИТЕЛЬСТВЕ


Дата введения 1998-06-01

РАЗРАБОТАНЫ Межрегиональным центром по ценообразованию в строительстве и промышленности строительных материалов Госстроя России под руководством Управления совершенствования ценообразования и сметного нормирования в строительстве Госстроя России при участии ЦНИИЭУС и Управления стройпрограмм Госстроя России.

РАССМОТРЕНЫ И РЕКОМЕНДОВАНЫ к применению Межведомственной комиссией по подрядным торгам при Госстрое России (протокол от 27 марта 1998 года N 10) и НТС по ценообразованию в строительстве Госстроя России (протокол от 31 марта 1998 года N 1).

ВВЕДЕНЫ В ДЕЙСТВИЕ с 01.06.98 письмом  Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике от 28 мая 1998 г.  N АБ-20-214/12

АННОТАЦИЯ

Методические рекомендации предназначены для использования при подготовке и проведении подрядных торгов на объектах, финансируемых из бюджетных средств, и рекомендуются для применения на объектах, финансируемых из других источников. Могут быть использованы всеми субъектами инвестиционной деятельности, в том числе заказчиками (инвесторами), организаторами торгов, тендерными комитетами всех уровней, подрядными и субподрядными организациями, независимо от правовых форм, форм собственности и др.

ВВЕДЕНИЕ

Подрядные торги получают все более широкое распространение при осуществлении капитального строительства. В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 14 августа 1993 года N 812 “Об утверждении Основных положений порядка заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных нужд в Российской Федерации” распределение заказов на вновь начинаемое строительство производится только на конкурсной основе, главным образом через проведение подрядных торгов.

При наличии обоснований инвестиций (предпроектных разработок), проектно-сметной или тендерной документации у заказчика строительства (застройщика) не возникает трудностей в определении стоимости предмета подрядных торгов. Он имеет определенные стоимостные ориентиры по намечаемому им строительству (реконструкции, расширению, техническому перевооружению, капитальному ремонту) объектов и может с большой долей уверенности располагать имеющимися в его распоряжении средствами.

При отсутствии соответствующей документации, на основе которой возможно определение размера средств, необходимых для инвестирования того или иного объекта с определенными техническими параметрами, перед заказчиком встает проблема определения стоимости строительства на предварительном этапе.

Целью настоящих Методических рекомендаций является оказание помощи заинтересованным организациям в определении предполагаемой стоимости предмета подрядных торгов в строительстве, когда в их распоряжении имеется предпроектная или проектно-сметная документация и когда она отсутствует.

2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

2.1. Методические рекомендации по определению стоимости предмета торгов в строительстве (далее Методические рекомендации) разработаны в соответствии с:

- указом Президента Российской Федерации от 8 апреля 1997 г. N 305;

- положением о подрядных торгах в Российской Федерации, утвержденным Госкомимуществом и Госстроем России 13 апреля 1993 г. N 660-р/18-7;

- основными положениями порядка организации и проведения подрядных торгов (конкурсов) на строительство объектов (выполнение строительно-монтажных работ) для государственных нужд, утвержденными Госстроем России 6 мая 1997 г. N БЕ-18-9 и согласованными Минэкономики России 6 мая 1997 г. N АС-158;

- во исполнение решения коллегии Госстроя России (протокол N 22 от 24.12.97).

При разработке Методических рекомендаций за основу приняты действующие в Российской Федерации нормативные документы в области сметного ценообразования и нормирования, имеющаяся справочно-информационная база укрупненных показателей стоимости строительства, индексов цен и программные средства составления смет, а также действующие нормативные документы в области организации и проведения подрядных торгов по состоянию на 1 января 1998 года.

2.2. Настоящие Методические рекомендации предназначаются для использования их в практической деятельности:

- структурными подразделениями инвестора, заказчика, организаторами подрядных торгов, ответственными за подготовку, организацию и проведение подрядных торгов;

- проектными и консультационными организациями, осуществляющими по заданию инвестора, заказчика, организатора торгов разработку технической части тендерной документации и оценку рыночной стоимости предмета подрядных торгов;

- тендерными комитетами (конкурсными комиссиями), осуществляющими подготовку и утверждение тендерной (конкурсной) документации и все процедуры подрядных торгов;

- экспертами, привлекаемыми для комплексной оценки оферт и подготовки предложений по выбору победителя подрядных торгов;

- другими группами специалистов, вовлеченными в процесс подготовки, организации и проведения подрядных торгов.

Настоящие Методические рекомендации состоят из 5 глав, содержат методики и примеры расчетов оценки предмета подрядных торгов в строительстве.

2.3. Методическими рекомендациями предусматривается определение стоимости предмета подрядных торгов в строительстве в базисном, текущем и в прогнозном уровне цен:

- при наличии предпроектной и проектно-сметной документации;

- при отсутствии таковой документации.

В Методических рекомендациях приводится перечень сметно-нормативных и других документов, применяемых при определении стоимости предмета подрядных торгов.

2.4. Выбор конкретного метода определения стоимости предмета подрядных торгов в строительстве может зависеть от ряда факторов, в частности от:

- наличия и качества разработанной проектно-сметной документации на строительство;

- уникальности предлагаемого объекта строительства;

- уровня организации строительного производства в регионе намечаемого строительства;

- уровня и качества региональной сметно-нормативной базы, учета в ней современного состояния строительных технологий, привязки нормативной базы к местным условиям и соответствия ее действующему законодательству;

- вида организации подрядных торгов;

- целей, которые ставит перед собой организатор торгов в области стоимости строительства, сроков и других условий.

2.5. Результаты определения стоимости предмета торгов рекомендуется использовать в качестве основы для:

- обсуждения уровня ценовых предложений претендентов;

- определения затрат на проведение подрядных торгов;

- определения величины снижения стоимости строительства от проведения подрядного торга (конкурса), если цена, предложенная победителем торга (конкурса), ниже оценочной стоимости инвестора;

- принятия решения об аннулировании результатов торгов или о проведении повторного торга в случае, если ценовые предложения претендента существенно превышают по величине инвесторскую оценочную стоимость и не компенсируются экономическими преимуществами от реализации альтернативных предложений претендентов по ускорению сроков строительства, снижению затрат на эксплуатацию сооружаемых объектов.

2.6. При оценке стоимости предмета подрядных торгов в строительстве рекомендуется руководствоваться следующими принципами:

- стоимость должна определяться строго по кругу продукции, работ и затрат будущего подрядчика, с учетом сроков календарного графика строительства, определенных в технической части тендерной документации по данному предмету торгов (эта стоимость не совпадает со стоимостью в инвесторской смете заказчика (застройщика);

- оценка должна выполняться в том же уровне цен, в котором условиями торга (конкурса) предлагается претендентам представить свои ценовые предложения;

- стоимость должна определяться на уровне среднерыночной стоимости строительства, складывающейся в данном регионе (городе, территориальной зоне);

- результаты оценки должны представляться в виде таблицы с распределением оценочной стоимости по элементам предмета торга (зданиям, сооружениям, укрупненным конструктивным элементам), комплексам работ и затрат, то есть в том же виде, в котором по условиям торга предложено претендентам представить свои ценовые предложения.

2.7. Распределение стоимости по конструктивным элементам объекта рекомендуется использовать на этапе рассмотрения оферт претендентов для оценки степени полноты учета и обоснованности величин, составляющих ценового предложения и, в том числе, для выявления случаев необоснованного занижения (демпинга) цен.

2.8. По каждому предмету торга (конкурса) его организатор и привлекаемая к определению стоимости строительства организация выбирают наиболее приемлемый метод определения стоимости с учетом степени проработки технических решений и сметной документации по предмету торга, наличия информации о стоимости объектов-аналогов и комплексов работ.

3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ПРЕДМЕТА ПОДРЯДНЫХ ТОРГОВ
ПРИ НАЛИЧИИ ПРЕДПРОЕКТНОЙ И ПРОЕКТНО-СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

3.1. Общий порядок определения стоимости.

3.1.1. В условиях рыночных отношений определение стоимости строительной продукции осуществляется инвестором (заказчиком) и подрядчиком на равноправной основе в процессе заключения договора подряда (контракта) на строительство, в том числе при подрядных торгах.

Для определения стоимости в ходе подготовки предложений по свободным (договорным) ценам на строительную продукцию составляются:

- при разработке обоснований инвестиций (предпроектных проработок) и проектно-сметной документации по заказу инвестора - ИНВЕСТОРСКИЕ СМЕТЫ (РАСЧЕТЫ, КАЛЬКУЛЯЦИИ ИЗДЕРЖЕК);

- при подготовке договора (контракта), в том числе и в случае проведения подрядных торгов, когда разработана ТЕНДЕРНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ, РАСЧЕТЫ (СМЕТЫ, КАЛЬКУЛЯЦИИ ИЗДЕРЖЕК ПРОИЗВОДСТВА) ПОДРЯДЧИКА.

При этом следует иметь в виду, что стоимости, определенные инвесторской сметой и сметой подрядчика могут не совпадать, т.к. в смете подрядчика не учитываются затраты, которые несет инвестор (заказчик-застройщик), в т.ч.:

- затраты по отводу и освоению застраиваемой территории; компенсации за сносимые здания, сооружения, насаждения; плата за землю; возмещение убытков, причиненных пользователям земли, возмещение потерь сельскохозяйственной продукции и пр.;

- научно-исследовательские работы; часть средств на премирование за ввод в действие объекта; оплата услуг региональных центров по ценообразованию в строительстве (РЦЦС) и т.п.;

- содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения);

- подготовка эксплуатационных кадров;

- проектные и изыскательские работы, авторский надзор.

Кроме того, как правило, в обязанности заказчика (застройщика) входит приобретение оборудования (отдельная графа в сводном сметном расчете), что составляет значительную часть средств в составе инвесторской сметы.

Сметы (расчеты) инвестора и подрядчика могут составляться различными методами, выбор которых осуществляется в каждом конкретном случае в зависимости от договорных условий и общей экономической ситуации.

При определении стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации следует руководствоваться нормативно-методическими документами, приведенными в прил.1 к настоящим Методическим рекомендациям, основными из которых являются:

Порядок определения стоимости строительства и свободных договорных цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений” (далее “Порядок определения стоимости...”), введенный в действие письмом Госстроя России от 29 декабря 1993 г. N 12-349;

“Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации (СП 81-01-94)”, введенный в действие письмом Минстроя России от 29.12.94 N ВБ-12-276, (далее “Свод правил... (СП 81-01-94)”).

3.1.2. Основанием для определения стоимости строительства служат:

- обоснования инвестиций (предпроектные проработки);

- проект и рабочая документация (РД), включая чертежи, ведомости объемов строительных и монтажных работ, спецификации и ведомости на оборудование, основные решения по организации и очередности строительства, принятые в проекте организации строительства, пояснительные записки к проектным материалам;

- действующие сметные (в том числе ресурсные) нормативы, а также отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь;

- отдельные, относящиеся к соответствующей стройке, решения центральных и других органов государственного управления.

3.1.3. В условиях рыночных отношений для оценки стоимости предмета подрядных торгов в строительстве расчет стоимости строительной продукции осуществляется инвестором (заказчиком) в процессе подготовки тендерной документации на строительство или капитальный ремонт предприятий, зданий и сооружений.

При составлении сметной документации рекомендуется использовать сметно-нормативную (нормативно-информационную) базу, введенную в действие с 1 января 1991 г. (или с 1 января 1984 г.)*.

_____________

* Применение базы 1984 г. допускается для составления локальных смет.

Стоимость строительства в сметной документации инвестора рекомендуется приводить в двух уровнях цен:

- в базисном (постоянном) уровне, определяемом на основе действующих сметных норм и цен;

- в текущем или прогнозном уровне, определяемом на основе цен, сложившихся ко времени составления смет или прогнозируемых на период осуществления строительства.

Стоимость строительства в текущем уровне цен в документации может носить предварительный характер и использоваться при принятии решения о целесообразности строительства.

Для определения стоимости строительства в текущем (прогнозном) уровне цен рекомендуется использовать систему текущих и прогнозных индексов, дифференцированную по элементам технологической структуры капитальных вложений и по уровню укрупнения строительной продукции.

Сметная документация составляется с учетом информации о текущем (прогнозном) изменении цен на различные применяемые в строительстве ресурсы. Эта информация может быть получена на договорной основе в региональных центрах по ценообразованию в строительстве (РЦЦС), органах государственной статистики и в сметно-консультационных фирмах.

3.1.4. Методические рекомендации предусматривают определение стоимости предмета торгов на основе базисной 1991 (1984) г. сметной стоимости, определенной по проектно-сметной документации, прошедшей экспертизу и утверждение, ее индексации на момент проведения торгов с учетом среднего темпа инфляции на период от начала строительства (ремонта) до момента сдачи объекта в эксплуатацию.

Стоимость объекта состоит из основной части цены предмета торгов и прочих работ и затрат, включая налоги, относимые на стоимость строительства.

Основную часть цены предмета торгов составляет пересчитанная в текущие цены базисная 1991 (1984) г. сметная стоимость строительно-монтажных работ (без прочих работ и затрат) в текущий уровень цен на период проведения подрядных торгов. (См. табл.1).

Таблица 1

Расчет основной части цены предмета торгов в строительстве

NN п.п.

Наименование частей здания (конструктивных элементов)

Еди-
ница изме-
рения

Сметная стоимость
с накладными расходами и плановыми накоплениями в ценах 1991 (1984) г., руб.

Нумерация пункта индекса укр. вида работ по сборникам индексов

Усред-
ненные индексы по видам работ

Стоимость в текущем уровне цен, руб. гр.4хгр.5

Удельный вес стоимости,
%

1

2

3

4

5

6

7

8

ИТОГО

Прочие работы и затраты

ВСЕГО

К основной части цены предмета торгов в текущем уровне добавляются прочие работы и затраты, включая налоги, относимые к стоимости строительства.

Стоимость предмета торгов () образуется из фиксированной величины основной части цены предмета торгов в текущих ценах с добавлением прочих работ и затрат, включая налоги, с применением к этой величине коэффициента инфляции, определяемого на срок строительства по среднему темпу инфляции и приведенного в табл.2.

Таблица 2

Расчет коэффициента инфляции к основной части цены предмета торгов
на предполагаемый срок строительства с учетом отложенного платежа

NN
п.п. и срок платежа

Удельный вес платежа в величине стоимости предмета торгов, в долях единицы

Коэффициент инфляции для платежа за период с начала строительства до момента платежа по договору (для аванса =1) (по данным таблицы 3)

Общий коэффициент инфляции к стоимости предмета торгов (гр.2хгр.3)

1

2

3

4

ИТОГО

Стоимость предмета торгов () определяется по формуле:

,

где: - сметная стоимость в текущем уровне цен на период проведения подрядных торгов, итог по графе 7 табл.1;

- коэффициент инфляции к стоимости предмета торгов до момента платежа по договору, итог по графе 4 табл.2;

- коэффициент учета налога на добавленную стоимость (НДС).

Пример расчета стоимости предмета торгов для конкретного объекта приведен в прил.2.

Коэффициент инфляции определяется в соответствии с табл.3. При определении стоимости предмета подрядных торгов учитываются сроки строительства, принятые по проекту организации строительства (ПОС) и графикам проекта производства работ (ППР).

Таблица 3

Коэффициенты инфляции за период от начала строительства
до момента платежа () определяется по следующей таблице:

Прогнозный среднемесячный

Коэффициенты инфляции

темп инфляции в%

Сроки платежей в месяцах (периодах),
на которые рассчитываются коэффициенты

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

1

1.010

1.020

1.030

1.041

1.051

1.062

1.072

1.083

1.094

1.105

1.116

1.127

1.5

1.015

1.030

1.046

1.061

1.077

1.093

1.110

1.126

1.143

1.161

1.178

1.196

2

1.020

1.040

1.061

1.082

1.104

1.126

1.149

1.172

1.195

1.219

1.243

1.268

2.5

1.025

1.051

1.077

1.104

1.131

1.160

1.189

1.218

1.249

1.280

1.312

1.345

3

1.030

1.061

1.093

1.126

1.159

1.194

1.230

1.267

1.305

1.344

1.384

1.426

3.5

1.035

1.071

1.109

1.148

1.188

1.229

1.272

1.317

1.363

1.411

1.460

1.511

4

1.040

1.082

1.125

1.170

1.217

1.265

1.316

1.369

1.423

1.480

1.539

1.601

4.5

1.045

1.092

1.141

1.193

1.246

1.302

1.361

1.422

1.486

1.553

1.623

1.696

5

1.050

1.103

1.158

1.216

1.276

1.340

1.407

1.477

1.551

1.629

1.710

1.796

5.5

1.055

1.113

1.174

1.239

1.307

1.379

1.455

1.535

1.619

1.708

1.802

1.901

6

1.060

1.124

1.191

1.262

1.338

1.419

1.504

1.594

1.689

1.791

1.898

2.012

6.5

1.065

1.134

1.208

1.286

1.370

1.459

1.554

1.655

1.763

1.877

1.999

2.129

3.1.5. К исходным данным для определения стоимости предмета подрядных торгов относятся:

- базисная сметная стоимость строительно-монтажных работ, включающая прямые затраты, накладные расходы и плановые накопления по базисным 1991 (1984) г.г. сметным нормам и ценам (без прочих затрат);

- индексы изменения стоимости по видам работ, разрабатываемые РЦЦС и другими уполномоченными организациями и применяемые к указанной базисной стоимости;

- нормы дополнительных затрат на зимние удорожания, принимаемые в процентах от сметной стоимости строительно-монтажных работ по сборникам норм б. Госстроя СССР (НДЗ-91 или НДЗ-84);

- нормы на временные здания и сооружения, принимаемые в процентах от сметной стоимости строительно-монтажных работ (сборник норм СНиП 4.9-91 или СНиП-IV-9-84) или по смете на принятый набор временных зданий и сооружений подрядчика для конкретного объекта;

- данные для расчета других видов прочих затрат;

- данные по налогам и платежам (на пользователей автодорог, транспортный, НДС и др.);

- часть резерва средств на непредвиденные работы и затраты, выделяемые заказчиком подрядчику (пункт 3.5.9. “Порядка определения стоимости...”).

3.1.6. Для расчета коэффициента инфляции необходимы следующие исходные данные:

- предполагаемый срок строительства;

- размер авансового платежа и срок его погашения;

- размер отложенного (страхового) платежа и срок его погашения;

- размер и сроки оплаты за этапы работ;

- сроки окончательного расчета за объект в целом.

3.2. Использование укрупненных показателей базисной стоимости по видам работ (Сборника УПБС ВР) при расчете стоимости предмета торгов в строительстве.

3.2.1. Сборник УПБС ВР предназначен для предварительной оценки заказчиком строительства в составе документации на ранних стадиях проектирования с выбором вариантов проектных решений на различных этапах планирования капитальных вложений, подготовки подрядных торгов или для переговоров с подрядчиками, для расчета стоимости подрядных работ в процессе подготовки подрядчиком предложений по цене строительной продукции.

При применении Сборника УПБС ВР стоимость строительства определяется ресурсно-индексным методом с использованием данных регистрации текущего уровня цен на ресурсы, имеющихся у РЦЦС или подрядных организаций, с учетом в их составе сметной величины накладных расходов, сметной прибыли и прочих (лимитированных) затрат.

3.2.2. При определении стоимости строительных работ в объектных расчетах стоимости делаются необходимые сопоставления характеристик намечаемого к строительству объекта с характеристиками зданий, сооружений, видов работ, учтенных в укрупненных показателях, а также выполняется приведение к уровню сметных цен того территориального района, где намечается строительство.

При отсутствии необходимых показателей и других нормативов, указанных выше, могут использоваться стоимостные показатели объектов-аналогов, взятые из смет, составленных к рабочим чертежам по ранее запроектированным и построенным объектам.

3.2.3. Стоимость монтажа оборудования определяется на основе данных, приведенных в укрупненных показателях на 1 т оборудования. Стоимость самого оборудования определяется на основе данных по объектам-аналогам. Для впервые применяемой технологии производства, при отсутствии аналогов, стоимость основного технологического оборудования определяется в индивидуальном порядке. Стоимость вспомогательного оборудования исчисляется также укрупненно: либо по показателям на единицу мощности производства, либо в процентах к стоимости основного оборудования. Стоимость технологических трубопроводов, силового электрооборудования, пароснабжения, КИП, автоматики и других тому подобных систем может определяться на основе показателей на единицу мощности или производительности цеха. Приведенные в укрупненных показателях единичные показатели могут корректироваться с учетом увеличения производительности оборудования или в связи с другими факторами.

3.2.4. Составление сметной документации с применением сборника УПБС ВР по проектируемым объектам при разработке инвесторских смет или определении оценки предмета торгов в строительстве должно осуществляться в текущих ценах на ресурсы, отслеживаемых и регистрируемых, соответственно этапам разработки документации, региональными центрами по ценообразованию или подрядными организациями, ведущими строительство.

Определение сметной стоимости по видам работ в текущем уровне цен осуществляется с использованием расчетных показателей сборника УПБС ВР в части приведенного расхода материалов-представителей, трудоемкости и основной заработной платы рабочих-строителей, количества маш.-ч строительных машин и заработной платы машинистов.

Определение размера основной заработной платы рабочих-строителей в составе прямых затрат производится умножением заработной платы в базисном уровне цен на индекс средств на оплату труда по данным регистрации. Все остальные расчеты, связанные с приведением к необходимому уровню цен в локальных сметах, сводке объемов и стоимости работ, осуществляются в том же порядке, что и расчеты по составлению инвесторских смет в базисном уровне.

3.2.5. Пример расчета с использованием сборника УПБС ВР приведен в прил.3.

4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ПРЕДМЕТА ТОРГОВ
ПРИ ОТСУТСТВИИ ПРЕДПРОЕКТНОЙ И ПРОЕКТНО-СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

При отсутствии предпроектной и проектно-сметной документации на предполагаемый к строительству объект определение цены предмета торгов возможно по укрупненным показателям и по объектам-аналогам несколькими вариантами, имея в виду, что необходимо располагать при этом основными проектными решениями и сроками выполнения работ.

4.1. Определение стоимости предмета торгов по укрупненным показателям объектов-аналогов

Одним из основных методов определения оценки предмета торгов объекта является использование укрупненных показателей стоимости строительства объектов-аналогов.

Данный метод позволяет выполнить оценку предмета торгов строительства по унифицированному набору ресурсов, их расходу, характеризующих базисный уровень затрат на материальные и трудовые ресурсы, эксплуатацию строительных машин, энергоресурсов, транспортных затрат с использованием индексов пересчета стоимости по отношению к базовому уровню стоимости, в котором был определен расчет, с учетом коэффициентов пересчета стоимости в текущий уровень цен или прогнозный, с учетом предполагаемой в этот период инфляцией, изменений налогового законодательства.

Исходными материалами для расчета являются укрупненные на уровне базовых ресурсов проектные данные предполагаемого к строительству объекта, его укрупненные показатели, проектные данные объектов-аналогов, наиболее полно соответствующие проекту, с которым производится сопоставление.

При этом в стоимости одной потребительской единицы строительной продукции объекта-аналога должны учитываться затраты на:

- внешние инженерные сети;

- подготовку и последующее благоустройство территории;

- компенсацию за сносимые строения;

- прочие лимитированные работы и затраты, в том числе:

- затраты по перевозке рабочих;

- затраты, связанные с набором рабочей силы;

- прочие затраты.

Расчет стоимости строительства по укрупненным показателям объекта-аналога выполняется в соответствии с табл.8, приведенной в прил.4.

Для расчета стоимости материалов и других ресурсов допускается использование данных об их текущей рыночной стоимости. Стоимость материалов, изделий и конструкций рекомендуется определять в соответствии с табл.9.

Аналогично расчету стоимости материальных ресурсов производится расчет стоимости эксплуатации (аренды) машин и оборудования, заработной платы рабочих.

Пример определения строимости предмета торгов по укрупненным показателям объекта-аналога приведен в прил.4.

4.2. Использование банка данных подрядных и проектных организаций, заказчиков,
существующих нормативных материалов на строительство объектов

Учитывая значительный объем укрупненных показателей по зданиям, наработанных в период плановой экономики, рекомендуется в максимальной степени их использование для определения стоимости предмета торгов.

Стоимость строительства аналогичных объектов приводится к базовым ценам периода строительства и в дальнейшем производится определение стоимости с учетом коэффициентов инфляции. Методика применения коэффициентов инфляции при использовании архивных материалов аналогична приведенной в описании традиционного способа определения стоимости предмета торгов.

При этом могут быть использованы:

- архивные данные заказчиков, подрядных и проектных организаций о стоимости строительства ранее построенных объектов;

- укрупненные сметные нормативы и показатели на строительство зданий, сооружений и выполнение отдельных видов работ:

- укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и виды работ (СНиП IV-14-84. Приложения);

- укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС) (СНиП IV-14-84. Приложения);

- сборники сметных норм затрат на оборудование и инвентарь общественных и административных зданий (СНиП IV-13-84. Приложения);

- прейскуранты на строительство зданий и сооружений межотраслевого назначения;

- прейскуранты на потребительскую единицу строительной продукции (СНиП IV-15-84. Приложения);

- сборники укрупненных расценок (СНиП IV-14-84. Приложения).

4.3. Использование статистических данных Госкомстата России,
информационных данных Региональных центров по ценообразованию в строительстве (РЦЦС) и
Межрегионального центра по ценообразованию в строительстве и
промышленности строительных материалов (МЦЦС), а также других организаций

В распоряжении инвесторов и других участников подрядных торгов имеются и иные подходы к определению стоимости строительства отдельных объектов в текущем уровне цен, располагая при этом минимально необходимыми техническими (проектными) параметрами этих объектов.

Так, по объектам жилищно-гражданского строительства (жилые дома, учебные и лечебные учреждения и др.) могут использоваться данные статистической отчетности, в т.ч. Госкомстата СССР (ЦСУ СССР), действовавшие в период плановой экономики: N 2-кс (годовая) “Отчет о вводе в действие объектов, основных фондов и использовании капитальных вложений”, N 1-кс (ИЖС) “Отчет о строительстве объектов подрядным способом за счет средств граждан” N 34-город и др.

В настоящее время по жилищному строительству могут использоваться:

- статистические наблюдения Госкомстата России по форме N 2-кс, составляемые начиная с 1998 года, о стоимости 1 м общей площади жилых домов;

- информационные данные РЦЦС и МЦЦС о расчетной стоимости 1 м общей площади жилых домов в среднем по соответствующему региону, выдаваемые ежеквартально в течение нескольких последних лет;

- статистические наблюдения Госкомстата России и его региональных подразделений “Сведения об уровне цен на рынке жилья” (форма N 1-рж), выпускаемые начиная с 1 января 1998 года ежеквартально, где указывается средняя стоимость 1 м общей площади квартир в зависимости от их качества, числа комнат, типа домов, в которых они расположены, и их местонахождения. Эти данные могут использоваться в качестве вспомогательного материала. При этом данные вторичного рынка жилья несколько выше, чем на первичном, поскольку учитывают эксплуатационные затраты и конъюнктуру спроса и предложения;

- информация КО-ИНВЕСТ “Жилые дома” - укрупненные показатели стоимости строительства (серия “Справочник оценщика”, 1998 г.), где приведены стоимостные показатели на блок-секции в целом различных типов домов (кирпичные, панельные, блочные, монолитные) по различным регионам страны.

На основе информационного справочника, выпущенного КО-ИНВЕСТ, могут быть получены более точные данные с учетом конструктивных решений домов по блок-секционному методу проектирования с компановкой из разного вида секций (рядовые, торцовые, поворотные, угловые, торцово-поворотные и др.) домов различной конфигурации, протяженности, с вариантами планировочных решений первого этапа, а также в зависимости от сочетания других видов технических (проектных) решений в части инженерного оборудования домов, видов отделки и т.п.

В показателях справочника КО-ИНВЕСТ учтены прямые затраты, накладные расходы, сметная прибыль, усредненная величина (20%) других сметных начислений к стоимости по главам 1-7 сводного сметного расчета. Указано, какие виды сметных начислений следует учитывать дополнительно. К показателям применяются также приведенные в справочнике корректирующие коэффициенты (регионально-климатические, регионально-экономические по классам конструктивных систем зданий, а также по конструктивным элементам и видам работ). Базовые показатели, принятые по справочнику, в обычном порядке индексируются к уровню цен на 01.01.98, а далее могут переводиться к уровню цен соответствующего квартала и года в последующем периоде.

4.4. Определение стоимости предмета торгов в прогнозном уровне цен

По желанию заказчика стоимость строительства объекта может определяться не только в текущем, но и в прогнозном уровне.

Прогнозный уровень стоимости предмета торгов в строительстве может рассчитываться:

  1. а) в уровне цен, прогнозируемых на конкретную дату (например, в уровне цен, прогнозируемых на дату начала строительства, на дату завершения строительства и т.п. (см. табл.3);

  2. б) в уровнях цен, характерных для конкретных дат в течение всего периода осуществления строительства (т.е. в смешанном уровне цен) (см. табл.4).

Таблица 4

Схема определения стоимости в уровне цен, прогнозируемых
на конкретную дату начала или завершения строительства
(показатели базисной стоимости определены в уровне цен на 01.01.91)

Наименование составных элементов стоимости предмета торгов

Стоимость в базисном уровне цен () на 01.01.91, тыс.руб.

Индексы изменения стоимости по отношению к базисному уровню

Стоимость в прогнозном уровне цен () на конкретную дату, тыс. руб.

1

2

3

4

1.

2.

Итого

Таблица 5

Схема определения стоимости строительства в уровнях цен,
прогнозируемых на конкретные даты в течение всего периода строительства,
 т.е. от срока его начала до завершения.
(Показатели базисной стоимости определены в уровне цен на 01.01.91.
Индексы цен принимаются на конкретные даты по сравнению с ценами на 01.01.91)

NN временных диапазонов

Планируемые объемы
 работ в базисном уровне цен (), тыс. руб.

Даты,
соответствующие середине каждого временного диапазона, (месяц в году)

Индексы цен, прогнозируемые на середину временного периода, (И)

Стоимость работ в прогнозируемом уровне цен временных периодов (С),
 тыс. руб. (гр.2хгр.4)

1

2

3

4

5

1.

2.

Итого  

5. ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение 1

Нормативные и методические документы,
которыми необходимо руководствоваться при определении
стоимости предмета торгов в строительстве

2. Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации СП 81-01-94, изд. 1995 г. (Письмо Минстроя России от 29 декабря 1994 г. N ВБ-12-276).

7. Методические рекомендации по определению стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений, изд. 1993 г. В том числе: Методические рекомендации по составлению сметных расчетов (смет) на строительные и монтажные работы ресурсным методом. (Письмо Госстроя России от 10.11.92 N ВБ-926/12).

9. Пособие по учету налогов в сметной документации на строительство (изд. 1994 г.). (Письмо Госстроя России от 30.11.93 г. N 7-14/187).

10. Методическое пособие по составлению смет на пусконаладочные работы базисно-индексным и ресурсным методами, изд. 1997 г. (Письмо РАО Газпром от 13 февраля 1997 г. N 09-5/115).

11. Методические рекомендации по расчету индексов цен на строительную продукцию для подрядных строительно-монтажных организаций, изд. 1997 г. (Письмо Минстроя России от 13.11.96 N ВБ-26/12-367).

12. Методическое пособие по расчету затрат на службу заказчика-застройщика, изд. 1996 г. (Письмо Минстроя России от 13 декабря 1995 г. N ВБ-29/12-347).

16. Методические рекомендации по формированию и использованию укрупненных показателей базовой стоимости (УПБС) для объектов жилищно-гражданского назначения. (Письмо Госстроя России от 29.12.93 N 12-346).

17. Методические рекомендации по формированию и использованию укрупненных показателей базовой стоимости (УПБС) строительства зданий и сооружений производственного назначения. (Письмо Госстроя России от 29.12.93 N 12-347).

21. Методика определения стоимости строительной продукции по Московской области с применением ресурсно-индексного метода, изд. 1995 г.

22. Методические рекомендации по планированию и учету себестоимости строительных работ, изд. 1996 г. (Письмо Минстроя России от 4 декабря 1995 г. N БЕ-11-260/7).

Приложение 2

ПРИМЕР РАСЧЕТА СТОИМОСТИ ПРЕДМЕТА ТОРГОВ

Строительство 9-ти этажного 62 квартирного жилого дома серии 114-86-28/1.2 в Московской области

1. Исходные данные

1.1. Общая площадь жилого дома - 3250.14 м. Общий строительный объем - 13387.01 м.

1.2. Распределение по видам работ базисной (1984 г.) сметной стоимости объекта (см. ниже графу 4 расчета, приведенного в разделе 2 данного приложения).

1.3. Индексы Московской области по состоянию на март 1998 года, принятые в призязке к видам работ на объекте (см. графу 6 указанного расчета).

1.4. Принимаются следующие нормы для учета прочих работ и затрат в процентах к итогу по графе 7 расчета:

  1. а) временные здания и сооружения - 2,1% по нормам СНиП IV-9-84;

  2. б) зимние удорожания - 1,9% по нормам СНиП IV-7-84;

    Налог на пользователей автомобильных дорог - 2,5% (федеральный закон);

    Прочие затраты по расчету с документальным подтверждением (командировочные, перевозка рабочих, премия за ввод и др.) - 2,5%;

    Общий коэффициент на прчие работы и затраты () к итогу по графе 7:

    =1,093

    1.5. Продолжительность строительства, установленная договором, - 9 мес., в том числе:

    - подземная часть с подвалом, включая подготовительные работы - 3 месяца;

    - надземная часть (кроме отделочных работ) - 5 месяцев;

    - отделочные работы - 1 месяц.

1.6. Распределение стоимости строительства по платежам в соответствии с удельным весом от основной части цены предмета торгов, представляющей итог по графе 7 прил.2 с , и по срокам платежей:

Таблица 6

Расчет коэффициента инфляции к основной части цены предмета торгов
на предполагаемый срок строительства с учетом отложенного платежа

NN
п.п. и
срок платежа

Удельный вес платежа в величине стоимости предмета торгов, в долях единицы

Коэффициент инфляции для платежа за период от начала строительства до момента платежа по договору (для аванса 1)
(по данным таблицы 3)

Общий коэффициент инфляции к стоимости предмета торгов, (гр.2хгр.3)

1

2

3

4

Аванс (за месяц до начала работ)

0.3

1

0.3

1-ый этап платежа (через 3 месяца от начала работ)

0.1

1.03

0.103

2-ой этап платежа (через 8 месяцев от начала работ)

0.4

1.083

0.433

3-ий этап платежа (через 9 месяцев от начала работ)

0.15

1.094

0.164

Отложенный платеж (через 12 месяцев от начала работ)

0.05

1.127

0,056

ИТОГО

1.056

1.7. Прогнозный среднемасячный темп инфляции, который принимается для учета в оценке предмета торгов, условно принят равным 1% в месяц для всех платежей (может приниматься дифференцированно для различных периодов времени).

2. Расчет стоимости предмета торгов

Расчет поправки на инфляцию к основной части стоимости предмета торгов проведен выше.

Поправка на инфляцию на сумму аванса не производится, т.е. коэффициент на инфляцию в данном случае принимается:

1

Стоимость предмета торгов определяется по формуле:

,

где: - итоговая стоимость в текущем уровне цен, равная 3901603 руб. по расчету данного примера (см. табл.7, итоговая строка);

- индекс для платежа, равный 1,056 по расчету данного примера (см. табл.1, итоговая строка);

- начисление НДС, равное 1,2 (для случая, когда снижение НДС не производится);

=1,16 (для случая доли бюджетных ассигнований в размере не менее 40% при удельном весе оплаты труда строительной организации 20%, когда НДС уменьшается).

Для случая, когда НДС начисляется по полной норме:

  • 39001603х1,057х1,2=4948793 руб.

Для случая, когда НДС начисляется по сниженной норме:

  • 39001603х1,057х1,16=4783833 руб.

В качестве исходных данных условно примем индексы пересчета и текущие цены на материалы, изделия и конструкции, стоимость трудовых ресурсов и эксплуатации машин и механизмов по состоянию на май 1998 года.

Распределение базисной (1984 г.) сметной стоимости 9-ти этажного 62-квартирного жилого кирпичного дома серии 114-86-28/1-2 по видам работ и ее пересчет по индексам Московской области в текущий уровень цен представлены в табл.7.

Таблица 7

9-ти этажный 62-квартирный жилой кирпичный дом серии 114-86-28/1-2

NN п.п.

Наименование частей здания (конструктивных элементов)

Ед. изме-
рения

Сметная стоимость
с накладными расходами и плановыми накоплениями
в ценах
1991 (1984) гг., руб.

Нумерация укрупненного вида работ по сборникам индексов на 05.98 г.

Усред-
ненные индексы по видам работ на 05.98 г.

Стоимость в текущем уровне цен на май 1998 г., руб.

Удельный вес стои-
мости,
%

1

2

3

4

5

6

7

8

Общая стоимость, всего в т.ч.

руб.

429645

8,308

3569628

100

1-00

ПОДЗЕМНАЯ ЧАСТЬ ЖИЛОГО ДОМА

руб.

37743

Расчет

7,422

280136

7,85

1-01

Земляные работы

руб.

1142

2-1

12,476

14248

0,40

1-02

Фундаменты

руб.

14746

2-4; 3-5

7,274

107265

3,00

1-03

Стены технического подполья

руб.

12044

3-10; 3-4; 9-11; 9-8

7,016

84503

2,37

1-04

Перекрытие над техническим подпольем

руб.

5916

7-1; 7-2

6,949

41110

1,15

1-05

Лестницы и входы

руб.

756

17-2

10,448

7899

0,22

1-06

Лоджии и балконы

руб.

909

14-1; 7-2

7,413

6739

0,19

1-07

Полы тех. подполья (уплотненным щебнем)

руб.

247

15-1

6,611

1633

0,05

1-08

Подготовка под полы 1-го этажа

руб.

1184

12-1

7,527

8912

0,25

1-09

Окна

руб.

53

10-2

7,980

423

0,01

1-10

Двери

руб.

84

11-2

6,919

581

0,02

1-11

Внутренняя отделка

руб.

167

16-2

12,298

2054

0,06

1-12

Наружная отделка

руб.

147

16-1

11,144

1638

0,05

1-13

Разные работы

руб.

348

17-15

8,998

3131

0,09

2-00

НАДЗЕМНАЯ ЧАСТЬ

руб.

348636

8,268

2882774

80,76

2-01

Стены наружные кирпичные М-100

руб.

93004

9-8; 9-11

7,936

738145

20,68

2-02

Стены внутренние

руб.

34495

9-11; 9-8

7,917

273098

7,65

2-03

Шахта лифтовая кирпичная

руб.

3849

9-11; 9-8

7,936

30547

0,86

2-04

Перегородки (гипсобетонные, кирпичные, керамические)

руб.

25492

14-1, 9, 11

12,487

318332

8,92

2-05

Перекрытия

руб.

53594

7-1; 7-2

7,068

378836

10,61

2-06

Лестницы

руб.

2729

8-1

10,105

27577

0,77

2-07

Входы

руб.

992

8-4

9,352

9277

0,26

2-08

Крыша

руб.

13858

7-2; 12-2

7,653

106050

2,97

2-09

Кровля рулонная

руб.

1814

12-5

12,273

22263

0,62

2-10

Лоджии и балконы

руб.

9811

7-2; 15-11

7,963

78125

2,19

2-11

Ограждения лоджий и балконов

руб.

6903

14-1; 17-4; 9-8

9,337

64455

1,81

2-12

Лестницы пожарные металлические

руб.

699

8-4

9,506

6645

0,19

2-13

Подготовка под полы 2-9 этажей

руб.

4485

15-2

7,659

34351

0,96

2-14

Чистые полы дощатые

руб.

20464

15-8

7,287

149121

4,18

2-15

Окна и балконные двери

руб.

24518

10-2

7,980

195654

5,48

2-16

Подоконные доски бетонные

руб.

1217

17-4

9,663

11760

0,33

2-17

Двери

руб.

17516

11-2

6,919

121193

3,40

2-18

Штукатурные работы

руб.

10648

16-2

12,298

130949

3,67

2-19

Облицовочные работы

руб.

124

16-11

8,945

1109

0,03

2-20

Малярные работы

руб.

6012

16-8

8,431

50687

1,42

2-21

Разные работы (встроенная мебель)

руб.

8982

16-21

10,436

93736

2,63

2-22

Вертикальный транспорт

руб.

6895

Прочие

5,500

37923

1,06

2-23

Мусоропровод

руб.

535

Прочие

5,500

2943

0,08

3-00

САНТЕХРАБОТЫ И ПРОЧИЕ РАБОТЫ

руб.

30089

9,416

283304

7,94

3-01

Отопление конвекторное

руб.

5371

18-2

14,019

75296

2,11

3-02

Вентиляция

руб.

441

23-1

15,076

6649

0,19

3-03

Горячее водоснабжение

руб.

2970

18-4

11,306

33579

0,94

3-04

Холодное водоснабжение

руб.

1374

18-3

11,503

15805

0,44

3-05

Канализация

руб.

13380

18-5-1

7,919

105956

2,97

3-06

Водосток

руб.

443

18-6

12,157

5386

0,15

3-07

Газоснабжение

руб.

5357

18-7

6,207

33251

0,93

3-08

Изоляция поверхностей трубопроводов

руб.

753

16-19

9,805

7383

0,21

4-00

ЭЛЕКТРО-
МОНТАЖНЫЕ РАБОТЫ

руб.

8790

10,064

88463

2,48

4-01

Электроосвещение

руб.

8790

19-5

10,064

88463

2,48

5-00

СЛАБЫЕ ТОКИ

руб.

981

10,922

10715

0,30

5-01

Телефонизация

руб.

61

19-6

10,816

660

0,02

5-02

Радиофикация

руб.

443

19-6

10,816

4791

0,13

5-03

Телевидение

руб.

300

19-9

11,099

3330

0,09

5-04

Канализация связи

руб.

108

19-6

10,816

1168

0,03

5-05

Заземление

руб.

69

19-9

11,099

766

0,02

6-00

ЛИФТЫ

руб.

3406

29-2

7,116

24237

0,68

ВСЕГО ПО СМЕТЕ

руб.

429645

8,308

3569628

100,00

ВСЕГО с прочими работами и затратами, включая дорожный и транспортный налог в текущих ценах, или стоимость предмета торгов

3569628 руб.х1,093 = 3901603 руб.

Приложение 3

     
Пример расчета стоимости предмета торгов
по укрупненным показателям базисной стоимости работ (сборника УПБС ВР)

Фрагмент из “Сборника укрупненных показателей базисной стоимости
на виды работ (сборника УПБС ВР)
” в ценах 1991 г.

Код работ

Наименование конструктивных

Основ-
ная

Материалы

Эксплуатация машин

Прямые затраты

Всего
с

по УПБС

элементов и видов работ, единица измерения

зара-
ботная плата, руб.

Код мате-
риала предста-
вителя

Еди-
ница изме-
рения

Сметная цена за единицу, руб.

Всего стои-
мость мате-
риалов, руб.

Код машин

Сметная цена за маш.-час, руб.

Всего стоимость эксплуа-
тации машин,
руб.

всего, руб.

нак-
лад-
ными
расхо-
дами
и смет-
ной

Трудо-
емкость, чел.-ч

приве-
денный расход

оптовая цена за единицу, руб.

коли-
чество, маш.-ч

в том числе зарплата маши-
нистов, руб.

в том числе зара-
ботная плата, руб.

при-
былью, руб.

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

08.10.01

Устройство оснований из

10

04.01.03

м

13,00

1560

010311

4,38

42

1611

1645

песка 100 м

14

119,98

4,21

1,66

1,16

10

120202

7,93

1,55

1,31

120910

8,41

2,18

2,12

888888

0,00

3,82

0,00

08.10.02

Устройство оснований и
покрытий из

34

04.01.01

м

15,8

3347

120202

7,93

243

3623

3796

щебня 1000 м

50

211,8

7,17

0,36

1,31

63

120910

8,41

23,80

2,12

010311

4,38

2,35

1,16

888888

0,00

29,71

0,00

08.30.01

Устройство цементно-
бетонных

125

02.01.01

м

46,51

9333

010311

4,38

375

9833

10190

оснований и покрытий,

155

200,67

39,68

6,4

1,16

74

1000 м

021244

7,93

15,70

1,29

120202

7,93

19,20

1,31

888888

0,00

0,39

0,00

Фрагмент перечня ресурсов, применяемых для расчета цен на отдельные виды работ*

___________

* Полный перечень цен ежеквартально, начиная с 1 квартала 1998 года, публикуется в “Вестнике Управления совершенствования ценообразования и сметного нормирования в строительстве Госстроя России”.

Код ресурса- представителя

Наименование ресурса

Ед. изме-
рения

Стоимость в текущих ценах
(май 1998 г.), руб.

02.01.01

Бетон товарный

м

452

04.01.01

Щебень

м

104

04.01.01

Песок

м

45

Трудозатраты

чел./час

10

Индекс удорожания эксплуатации строительных машин к ценам 1991 г. - 7

Индекс изменения оплаты труда рабочих-механизаторов - 10


Фрагмент регионального каталога цен на отдельные виды работ
в текущем уровне цен (май 1998 года)

Код работ по УПБС

Наименование конструктивных элементов и видов работ,

Основ-
ная зара-
ботная

Материалы

Эксплуатация машин

Прямые затраты всего, руб.

Всего с накладными расходами и сметной

единица измерения

плата, руб.

Код мате-
риала предста-
вителя

Единица изме-
рения

Сметная цена за единицу, руб.

Всего стоимость мате-
риалов, руб.

Всего стоимость эксплуа-
тации машин, руб.

в том числе зара-
ботная плата, руб.

прибылью, руб.

1

2

3

4

5

6

7

10

11

12

08.10.01

Устройство оснований из песка, 100 м

140

04.01.03

м

45

5399

294

100

5833

6198

08.10.02

Устройство оснований и покрытий из щебня,
1000 м

500

04.01.01

м

104

22027

1701

610

24228

25915

08.30.01

Устройство цементно-
бетонных оснований и покрытий, 1000 м

1550

02.01.01

м

452

90703

2625

740

94878

98359

Фрагмент сметы на строительство автодороги Москва-Волгоград
(участок Кашира-Воронеж)

 Код работ по УПБС

Наименование конструктивных элементов и видов работ, единица измерения

Кол-во единиц

Стоимость на единицу в текущем уровне цен, руб.

Общая стоимость (тыс. руб.)

08.10.01

Устройство оснований из песка, 100 м

500

6198

3100

08.10.02

Устройство оснований и покрытий из щебня, 1000 м

100

25915

2592

08.30.01

Устройство цементно-бетонных оснований и покрытий, 1000 м

100

98359

9836

ИТОГО:

15528

Приложение 4

     
Пример расчета стоимости
предмета торгов по объекту-аналогу в текущем уровне цен

За объект-аналог принято строительство кирпичного одноквартирного трехкомнатного жилого дома в Московской области.

Расчет стоимости строительства в Московской области 1 м общей площади в кирпичном одноэтажном одноквартирном жилом доме.

Таблица 8

N п/п

Показатели базового периода
(1984 или 1991 года)

Ед. изм.

Сумма тыс. руб

Индекс

Показатели текущего (расчетного) периода

Ед. изм.

Сумма
тыс. руб

Сметная стоимость в ценах 1991 г.

т.р.

47,359

7,31

Сметная стоимость в ценах 1998 г.

т.р.

346,168

В том числе:

В том числе:

т.р.

материалы (из табл.9)

т.р.

32,615

8,56

материалы

т.р.

279,184

основная зарплата

т.р.

2,31

6,75

основная зарплата

т.р.

15,592

эксплуатация машин

т.р.

2,683

7,6

эксплуатация машин

т.р.

20,391

в том числе:

в том числе:

заработная плата

т.р.

0,634

6,75

заработная плата

т.р.

4,280

накладные расходы

т.р.

6,243

накладные расходы

т.р.

21,064

плановые накопления

т.р.

3,510

сметная прибыль

т.р.

9,936

Стоимость с НДС (20%)

т.р.

415,402

Общая площадь

м

110,8

Общая площадь

м

110,8

Стоимость 1 м    общей площади

руб.

427

Стоимость 1 м общей площади

т.р.

3,749

Прочие затраты (15%)

руб.

64

Прочие затраты

т.р.

0,562

Подготовка территории (0,6%)

руб.

3

Подготовка территории

т.р.

0,022

Инженерные коммуникации (5%)

руб.

21

Инженерные коммуникации

т.р.

0,187

Всего стоимость 1 м общей площади

руб.

515

Всего стоимость 1 м общей площади

т.р.

4,521


Показатели расхода материалов, изделий и конструкций
на 1-квартирный 1-этажный кирпичный жилой дом

Таблица 9

Код ресурса

Наименование
материала

Ед. изме-
рения

Кол-во на объект

Сметная стоимость в ценах базового периода (1991 год)

Сметная стоимость в текущих ценах

Стоимость на объект в ценах базового периода (1991 год)

Стоимость на объект в текущих ценах, руб.

01.01.01

Фундаменты

м

3,87

99,78

854,11

386

3305

01.01.04

Балки, прогоны, ригели

м

7,63

197,43

1690,0

1506

12894

01.01.08

Плиты плоские ребристые

м

80,14

15,02

128,57

1204

10303

01.02.01

Блоки стен подвала

м

16,92

69,7

596,63

1179

10124

02.01.01

Бетон

м

18,64

46,51

398,12

867

7421

02.01.02

Раствор

м

43,72

44,02

376,81

1925

16474

03.01.01

Кирпич керамический

тыс. шт.

45,8

171,1

1464,61

7836

67079

04.01.01

Щебень

м

17

15,8

135,24

269

2299

04.01.02

Гравий

м

6,17

15,14

129,59

93

799

04.01.03

Песок

м

87,21

13

111,28

1134

9704

04.01.04

Камень бутовый

м

2,02

15,28

130,79

31

264

04.01.05

Гравий керамзитовый

м

2,2

23,2

199,44

51

438

05.02.00

Стальные конструкции

т

2,89

237,6

2033,85

687

5877

05.02.04

Арматура

т

0,59

402,84

3448,31

238

2034

06.01.02

Лес пиленый

м

42,36

165,14

1413,59

6995

59880

06.02.02

Блоки оконные и балконные

м

28,6

28,93

247,64

827

7082

06.02.04

Доски для полов

м

2,28

244,78

2095,31

558

4777

06.03.01

Плиты ДВП

м

13,93

2,4

20,54

33

49

06.03.01

Плиты ДСП

м

8,63

3,5

29,96

30

258

07.00.02

Плиты минераловатные

м

13,12

38,93

333,24

511

4372

08.00.01

Плитки керамические метлахские

м

41,09

5,91

50,58

243

2078

09.00.01

Листы а/цементные

м

47,62

1,22

10,44

58

497

10.00.01

Рулонные кровельные

м

442,8

0,53

4,53

235

2008

11.01.01.

Стекло оконное

м

32,54

2,04

17,46

66

568

ИТОГО

32615

279184

Аналогично приведенному расчету стоимости материальных ресурсов может быть произведен расчет стоимости эксплуатации (аренды) машин и оборудования, заработной платы рабочих.

Приложение 5

Пример расчета стоимости
предмета торгов по объекту-аналогу в прогнозном уровне цен

     Схема определения стоимости строительства в уровне цен, прогнозируемом на май 1998 года.

(показатели базисной стоимости определены в уровне цен на 01.01.91)

     
Таблица 10

Наименование составных элементов стоимости предмета торгов

Стоимость в уровне цен 1991 года, тыс. руб.

Индексы в строительстве по отношению к сметным ценам 1991 г. на дату

Стоимость в принятом уровне цен ()
на май 1998 г., тыс руб. (гр.2хгр.3)

май 1998 года

1

2

3

4

Материалы

32,615

8,56

279,184

Основная зарплата

2,31

6,75

19,773

Эксплуатация машин

2,683

7,60

22,966

В том числе заработная плата

0,634

6,75

5,427

Накладные расходы

6,243

48,466

Плановые накопления

3,51

28,564

ИТОГО

47,259

346,168

Определение стоимости строительства в уровне цен, прогнозируемых на весь период строительства от срока его начала до завершения.

(Показатели базисной стоимости определены в уровне цен 01.01.91. Индексы цен приняты по сравнению с ценами на 01.01.91).

NN вре-
мен-
ных диапа-
зонов

Планируемые объемы работ в базисном уровне цен (Сб), тыс. руб.

Даты, соответствующие середине каждого временного диапазона,
месяц в году

Индексы цен, прогно-
зируемые на середину временного периода, (Ип)

Стоимость работ
в прогнозируемом уровне цен временных периодов (Сп), тыс. руб., (гр.2хгр.4)

1

2

3

4

5

1

Устройство стен, перекрытий - 23,303

сентябрь 1997 г.

7,21

168,014

2

Устройство кровли - 6,991

ноябрь 1997 г.

7,36

51,453

3

Отделочные работы - 13,982

февраль 1998 г.

8,45

118,147

4

Благоустройство площадки - 2,330

май 1998 г.

8,56

19,944

Итого

46,607

354,558

Приложение 6

 Термины, применяемые в настоящих методических рекомендациях

ИНДЕКСЫ ЦЕН - количественно выражают относительное изменение среднего уровня цен. В основании индекса цен лежит некоторая совокупность (набор) товаров, взятых в определенном натуральном количестве.

ИНВЕСТОРСКАЯ СМЕТА (расчет, калькуляция издержек) - комплект документов в составе предпроектной или проектно-сметной документации по стройке, предназначенных для предварительной оценки заказчиком стоимости строительства на различных этапах определения размера капитальных вложений, подготовки подрядных торгов или для переговоров с подрядчиком.

В инвесторской смете (расчете) приводится полная стоимость строительства, включая стоимость оборудования, проектно-изыскательских работ, содержания службы заказчика, занимающейся строительством, и т.п.

ПРОГНОЗНЫЙ УРОВЕНЬ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬНОЙ ПРОДУКЦИИ - научно обоснованная гипотеза о вероятной будущей стоимости строительной продукции, экономической системы и экономических объектов и характеризующие это состояние показатели. Широко используется на предварительных стадиях разработки инвестиционных планов и программ как инструмент научного предвидения, вариантного анализа. Применяется в качестве планов-ориентировок.

СВОБОДНАЯ (ДОГОВОРНАЯ) ЦЕНА НА СТРОИТЕЛЬНУЮ ПРОДУКЦИЮ (ВЫПОЛНЕНИЕ ПОДРЯДНЫХ РАБОТ ИЛИ ОКАЗАНИЕ УСЛУГ) - это цена, устанавливаемая инвестором (заказчиком) и генподрядчиком (генподрядчиком и субподрядчиком) на равноправной основе при заключении договора подряда (контракта) на капитальное строительство или капитальный ремонт зданий и сооружений (договора субподряда), в том числе по результатам проведения конкурсов (подрядных торгов). Эта цена формируется с учетом спроса и предложений на строительную продукцию, складывающихся условий на рынке труда, конъюнктуры стоимости и материалов, применяемых машин и оборудования, а также обеспечения прибыли подрядной организации для расширенного воспроизводства.

СТАРТОВАЯ ЦЕНА ОБЪЕКТА - цена на строительную продукцию, устанавливаемая инвестором (заказчиком) при подготовке документации для проведения конкурсов (подрядных торгов). Эта цена формируется с учетом спроса и предложений на строительную продукцию, складывающихся условий на рынке труда, конъюнктуры стоимости материалов, применяемых машин и оборудования, а также обеспечения прибыли подрядной организации для расширенного воспроизводства.

ТЕКУЩИЙ УРОВЕНЬ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬНОЙ ПРОДУКЦИИ - цена на строительную продукцию, устанавливаемая прямым расчетом стоимости с использованием текущих реальных или среднестатистических цен на строительные материалы, стоимость эксплуатации машин и механизмов, уровня оплаты труда. Эта цена формируется с учетом спроса и предложений на строительную продукцию, складывающихся условий на рынке труда, конъюнктуры стоимости материалов, применяемых машин и оборудования, а также обеспечения прибыли подрядной организации для расширенного воспроизводства.

ТВЕРДАЯ ДОГОВОРНАЯ (ПАУШАЛЬНАЯ) ЦЕНА - предусматривает выплату заказчиком подрядчику заранее обусловленной твердой суммы после выполнения последним работ, определенных чертежами или спецификациями. Обусловленная твердая сумма не подлежит пересмотру за исключением случаев внесения заказчиком изменений в проект в ходе его выполнения.

В современных условиях многие заказчики отдают предпочтение контрактам с твердой ценой.

Для заказчиков преимущества контрактов с твердой ценой проявляются в точном определении издержек реализации проекта, отсутствии финансовых рисков, простоте выбора подрядчика и управления проектом. Определение издержек по проектам осуществляется на ранней стадии, что дает возможность заказчику принимать решения с учетом предстоящих затрат и сроков выполнения работ до того, как будут произведены крупные капиталовложения. Общий объем капитальных вложений по данному виду контракта является фиксированным, за исключением отдельных изменений, вносимых с согласия заказчика.

Текст документа сверен по:
официальное издание     
/ Госстрой России - М., 1998